瘋狂的長租公寓:自如、蛋殼們2020的生死決戰

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【摘要】其實這也符合行業發展的大趨勢,行業發展的大趨勢就是不斷向解決“住有所居”問題的方向靠攏

  劉曠 原創  ·  2020-03-31 10:13
瘋狂的長租公寓:自如、蛋殼們2020的生死決戰 - 金評媒
作者: 劉曠   

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近日,蛋殼公寓公布2019年第四季度及全年業績。對于業績表現,蛋殼聯合創始人兼CEO高靖表示:“我們對本季度以及全年的進展感到非常滿意。”

并不奇怪,2019年蛋殼的運營規模迅速增長。截至2019年12月31日,公寓單元的數量同比增長85.4%至43.8萬套,僅次于自如,牢牢占據長租公寓市場規模第二的寶座。

從收入的角度來看,四季度蛋殼收入同比增長112.5%至21億元,整個2019年,蛋殼收入同比增長166.5%至71億元,翻倍增長的收入,更突顯出蛋殼的2019年,是一個碩果累累的豐收年。

但在豐收背后,代價是什么呢?

蛋殼公寓瘋狂擴張

虧損,是隱藏在蛋殼2019年豐收之后最直觀的代價。

不同于萬科泊寓這樣房地產開發商旗下的長租公寓,獨立發展起來的長租公寓品牌蛋殼,本來手里并沒有掌握房源。

因此競爭激烈的房屋租賃市場中,“高收低租”的二房東模式成了蛋殼的必然選擇。蛋殼招股書中披露,北京的平均月租金為5784元,而蛋殼公寓的出租價格為2788元,比市場價能低52%。

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蛋殼固然有能力把收房的平均租賃費用控制在2000元以內,但高昂的租賃費用,依然對蛋殼的營業費用帶成了巨大的壓力。

而且房子也不是租來就完了,還得裝修。在與業主簽署新的租賃合同之后,蛋殼需要投資進行翻新和裝修,這些新租來的房子,通常需要17到21天才能準備好出租給客戶。隨著蛋殼手里的房子越來越多,蛋殼需要承擔翻新裝修的折舊及攤銷費用就會越來越高。

2019年雖然蛋殼的收入實現了高速增長,但是蛋殼的租賃費用和折舊及攤銷費用比收入增速更快。

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收入增速還比不上費用的增速,帶來結果就是虧損不斷擴大。就像倒置的漏斗,正常情況下,蛋殼賺錢的速度實在很難趕上虧錢的速度。2017年、2018年、2019年,三年以來蛋殼的虧損在不斷擴大。

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到2019年,凈虧損已經高達34.47億元,同比擴大1.5倍。而推動蛋殼費用飛速上漲和虧損不斷擴大的背后,是其毫不掩飾的瘋狂擴張欲望。

2019年初,蛋殼以2億美元全資收購長三角地區知名長租公寓運營商,加快在全國一二線城市擴張的步伐,截至2019年12月31日,蛋殼公寓的公寓單元數量增長至43.8萬套,這個增長的基礎,是蛋殼2019年將業務范圍拓展覆蓋至蘇州、無錫、西安和重慶等13個城市。

擴張的幅度越大,蛋殼需要花出去的錢自然就會越多,而它的虧損當然也會隨之擴大,從外在表現形式來看,這和移動互聯網風口那幾年的燒錢玩法如出一轍。而在移動互聯網風口的背后,是來自于資本風口的支持。

蛋殼瘋狂擴張的底氣,實際上也是來自于資本市場的看好和支持。

虎狼之心,日益驕固

據中指研究院統計,2018年長租公寓領域企業獲得融資37筆,約1491億元(包括發債、基金、授信等各類用于長租公寓發展的資金),而 2019年僅有16筆,約360億元,金額不足去年的1/4,資本市場對長租公寓領域態度更加嚴謹,企業獲得融資金額整體減少。

在這樣的環境中,蛋殼成為長租公寓行業2019年最強大的吞金怪獸。

2019年3月,蛋殼公寓宣布完成5億美元C輪融資,由老虎環球基金(Tiger Global)、螞蟻金服(持股8%)聯合領投,春華資本跟投,CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。本輪融資后,蛋殼公寓的估值已經超過20億美元。

美國東部時間2019年10月28日,蛋殼公寓正式向美國證券交易委員會遞交F1招股書。在遞交招股書之前蛋殼再次獲得1.9億美元的D輪融資。

自2015年成立,5年7輪融資60多億元,資本市場對蛋殼的看好和支持可見一斑。

但資本市場對蛋殼的看好并不是盲目的,對它的支持也不是無底線的。讓蛋殼措手不及的是,資本市場對蛋殼的寵愛和追捧,在它上市之后,戛然而止。

2020年1月17日,蛋殼成功登陸紐交所,計劃發1060萬ADS,價格區間14.5-16.5美元,融資最多1.75億美元。可惜上市即破發,最終IPO發行規模也減少為960萬,以每ADS 13.5美元的價格出售,融資降低至1.3億美元。

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之后不久,疫情爆發,蛋殼在國內的業務先受到影響,又陷入了“兩頭拿”,發“國難財”的輿論風波之中。緊接著疫情全球蔓延之后美股大盤強烈震蕩,其股價不可挽回的接連陷入斷崖式下跌。

以目前的局勢發展而言,蛋殼今年想要在股市中再融到錢,非常難。在近日公布的財報中,蛋殼披露其持有現金和限制性現金共34.56億元。以其2019年的花錢速度來看,能不能支撐到下半年都很難說,但令人吃驚的是,蛋殼表示擴張戰略保持不變。

高靖表示:“2020年在繼續進行疫情及時監控的同時,在不斷變化的形勢下,我們將繼續專注于增長戰略,以提高技術能力,進一步擴大規模,擴展和增強產品和服務,提升我們的品牌知名度和行業影響力,以及加強和擴展我們的生態系統。”

可見,蛋殼已經陷入了擴張增長的邏輯怪圈,徹底瘋狂。

比蛋殼更瘋狂的自如

蛋殼的擴張已經陷入了瘋狂的境地,但長租公寓企業一哥自如,可能還要比蛋殼更瘋狂一些。

自如2019年運營的租房超過了100萬間,與同行拉開的差距十分明顯,包括行業老二蛋殼2019年底租房數量也才達到43.8萬,很顯然自如的行業霸主地位非常牢固。

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有別于房地產開發商們的集中式運營,自如是分散式長租公寓運營商的代表,也即是“二房東模式”的首席代表。所謂分散式運營,就是尋找分散的愿意出租房屋的房主,整合房主房源再進行重新裝修后出租。雖然這種模式的“重資產屬性”要比傳統中介高出很多,但從本質上看,其依然沒有脫離租房中介的范疇太遠。

作為鏈家內部創業項目,2011年5月24日,自如業務正式啟動,鏈家出身的自如,做起分散式長租公寓自然得心應手。

而自如也篤信長租公寓行業的市場前景,自如CEO熊林曾在一次論壇上這樣分享自己做自如的心得:“我自己以前做咨詢顧問,在IBM任職期間,給鏈家做咨詢后入職鏈家,但對經濟業務不太感興趣,花了半年時間尋找新方向,覺得租賃機會很大,利用鏈家現有的資源,每年可以成長40%,這對于一個做戰略咨詢顧問的人來說是很大的寶藏,于是一頭扎在里面。”

但是伴隨著自如的高速增長,伴隨著“自如與非自如”市場格局的鞏固,它的運作模式引起后來者們的競相模仿,自如固然成為了行業內一些標準的確立者,但同時也不可避免成為了負面輿論集中攻擊的標靶。

2017年以來,長租公寓行業“隔斷間”等亂象頻發,負面輿論的大部分火力,都集中在了自如身上,伴隨著2019年自如的加速擴張,這些負面輿論達到了高潮階段,不過空穴來風,并非無因。

2019年加速擴張之后,迫于瘋漲的資金壓力,已經在兩輪融資中拿到大筆資金的蛋殼,仍然走上了上市融資之路;相比之下2019年拿到融資比蛋殼少的自如,卻絲毫沒有表現出上市融資的欲望。

2019年10月14日,熊林公開表示:“長租行業已經由創業期進入精耕期,暫不急于啟動IPO,也沒有明確時間表。”

2019年11月,熊林在出席中國第三屆品牌公寓CEO年會時,再一次強調了暫不IPO的觀點。熊林說:“上市是一種能力,但其實不上市也是一種能力。關于上市,自如能晚一年就不晚半年,能晚兩年就不晚一年。”

蛋殼不惜流血也要上市,自如卻對上市唯恐避之不及。

可能自如之前的融資規模更大,錢還沒花完,家底厚資金充盈,讓它有了比蛋殼更充足的底氣。但更重要的是,自如一直都在“想方設法”賺錢,這種賺錢的渴望甚至有些讓它不擇手段。

繼在北京實現盈利之后,2019年自如在上海也實現了正向盈利。而自如盈利的手段非常樸實無華,那就是直接漲價。

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過去幾年隨著房價不斷上漲,房租價格也跟著不斷上漲,尤其是2018年年中租賃市場出現大幅度的租金上漲。在這樣的背景下,中央及地方不斷出臺政策加強監管,穩租金,因此從2018年下半年開始,房租價格就穩定了下來。

但是自如依然頑固的保持著租金上漲的慣性,每年續約價格都要上漲一些,在疫情期間也不例外,這正是前段時間自如“漲價風波”背后的原因。漲租金以至于引起輿論反彈,對自如而言,這顯然也不算是一筆劃算買賣。

但自如的風格向來都是精打細算,不肯吃虧。要知道2019年自如之所以不想上市,背后還有一個原因就是上市太貴,不劃算。

青客上市之后,其創始人兼CEO金光杰就曾感嘆過;“在納斯達克IPO,心情是很復雜的,有一個字我可以用來形容的,就是‘貴’,貴到什么程度?打個比方,美國一家公寓品牌在納斯達克上市花了差不多五年的收入,這個是巨貴無比的一個成本。”

所以熊林說;“如果我還可以用遠遠低于IPO的成本融到錢,我也沒有什么必要去上市。”沒想到軟銀近期真的又給自如投了10億美元。

無論名聲有多差,目前看來比起在美股中深陷泥潭、融資艱難的蛋殼,盈利能力強大,并且有大筆資金入賬的自如,在接下來的擴張中顯然彈藥充足,優勢更加明顯,也會有更多的大動作。

并購、地盤爭奪

其實在蛋殼和自如的瘋狂擴張背后,是行業大調整的巨變格局——長租公寓行業逐漸進入巨頭競爭時代。

從2017年的“長租公寓爆發元年”開始算起,關于長租公寓這個行業,和關于行業發展前景的爭議,已經持續了3年多的時間。單是在房地產行業內,不同的大佬們對長租公寓的看法都無法達成一致。

尤其從2018年國家對“租金貸”監管趨嚴之后,除了互聯網房產大佬胡景暉對“長租公寓爆倉”表示擔憂。2018年8月,SOHO中國董事長潘石屹在《潘談會》上也表示不建議投資長租公寓:“長租公寓的回報率最高超不過1%,租房的價格再翻一番還是虧本的,賺錢的事情去做,不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣,以燒錢為榮,這是一條不歸路。”

但在2018年城市共創大會上,王石直接為“萬村計劃”站臺,首次提到萬科正大力推行的改造城中村的“萬村計劃”,并將長租公寓業務列入集團核心業務。

在巨大的爭議聲中,長租公寓行業迎來了空前絕后的融資高峰期。

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但緊接著隨監管趨嚴,投資者們的激情驟然冷卻,2019年行業發展迅速回歸理性。在行業降溫,投資者趨于冷靜的情況下,長租公寓行業融資金額整體減少成為必然結果。據中指研究院統計,長租公寓領域融資頻率從2018年的37筆降到了2019年的16筆,總融資金額從2018年的1491億元降到了2019年的360億元,還不到2018年的零頭。

關鍵問題是融資頻率和額度降低的同時,融資都在向頭部企業集中。2019年蛋殼和自如兩家融資額度合計就超過了11.9億美元(約74億元人民幣),在全年融資總額中占比超過1/5。

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在融不到錢的情況下,很多長租公寓小企業難以為繼,2019年媒體公開的陷入資金鏈斷裂、跑路、倒閉等公寓數量高達52家。其中樂伽公寓宣布倒閉,影響了10萬租客和房東。胡景暉“長租公寓爆倉”的預言,看起來好像真的一語成讖了。

但整個長租公寓行業的局勢,其實是“冰火兩重天”。缺乏資金的小企業陷入倒閉潮,拿到大筆資金的頭部企業,卻迎來了并購狂潮。包括蛋殼收購愛上租,也是在這種大環境下的產物。很顯然,在加速清洗中小企業和頭部企業掀起的整合并購潮中,行業集中度進一步上升。

行業集中程度上升,頭部企業之間的競爭自然也就會進一步加劇。自如和蛋殼的瘋狂擴張,本質上就是在搶地盤,擴充勢力范圍。

與此同時從中央到地方,政策一方面不斷鼓勵租賃市場發展“租售并舉”,另一方面卻在持續加強監管的針對性和及時性,行業規范不斷健全。

而中國的流動人口這幾年維持在2.4億左右,2019年租房人口超過2.2億,房屋租賃市場規模早已經超過萬億級別,預計2023年將會達到3萬億。

對長租公寓行業而言,結合政策面和需求面的宏觀環境看,這就像是套在身上的枷鎖在不斷收緊,但美妙的前景卻在不斷地迷亂心神,頭部企業行為顯得有些癲狂,就并不特別顯得讓人意外。

2020:行業分水

住房涉及到人的基本需求,盈利空間從來不用過多懷疑,但是如果缺少適當的約束,其中的貪婪和血腥永遠都會讓人毛骨悚然。好在長租公寓市場的無序競爭階段,很快就會成為歷史。

2017年左右,房價高企,國家越來越意識到未來將有一部分人需要通過租房解決居住問題,為實現住有所居,國家出臺了多項住房租賃相關政策,住房租賃市場發展基調逐漸明確、清晰。

隨著更加具體的政策落地,以及國家重大會議對發展住房租賃市場尤其是長期租賃的重視,使得長租公寓行業迎來高速發展,所以2017年成為了“長租公寓爆發元年”

2017年以來長租公寓市場加速發展,在行業亂象頻發的同時。行業秩序逐漸的得到規范和整頓。

另一方面企業通過自持方式成交的租賃住房用地,以及政府主導推出的用于建設租賃住房的集體建設用地、純租賃用地、人才專項租賃用地等不斷推出,從2020年起這類土地上建設的租賃住房將將相繼進入市場。

近兩年我國先后共確立18個利用集體建設用地建設租賃住房試點城市

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所以2020年行業格局必然會進一步調整,長租公寓企業們迎來新的發展機遇。不過相比起蛋殼、自如這些分散式長租公寓運營商們,像萬科泊寓這類自持開發商,明顯掌握了更多的主動權,可能在競爭中將會取得更多的優勢。

你方唱罷我登場,可不管誰在臺上唱主角,長期公寓市場發展的根本動力,都是滿足人們的租賃住房需求,抓住這個核心要點,不斷提高自身運營能力,長租公寓企業才能保證自身長期穩健發展。

其實這也符合行業發展的大趨勢,行業發展的大趨勢就是不斷向解決“住有所居”問題的方向靠攏。

政府在努力完善房屋租賃領域的制度建設,市場也在不斷進行積極探索,盡管這些探索不全是積極意義上的,但是房屋租賃市場的發展大趨勢,并不是在向惡性循環的市場競爭滑落,反而是在向規范化、秩序化的方向發展。

而在這樣的趨勢中,向蛋殼、自如這些行業頭部企業必須盡快轉變經營思路,加速運營服務轉型。

否則哪怕2020年的疫情不至于對長租公寓企業們產生太多的負面影響,但是2020年之后更復雜的市場競爭格局,和市場競爭環境,也必然將會對這些頭部企業帶來嚴峻考驗,行業也將迎來真正的分水嶺。

文/劉曠公眾號,ID:liukuang110

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